LE VIAGER IMMOBILIER

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager immobilier est avant tout une vente qui porte sur un bien immobilier (appartement, maison, murs commerciaux etc…) et à ce titre, elle fait l'objet des mêmes formalités que s'il s'agissait d'une vente normale, c'est-à-dire qu'elle donne lieu à un compromis de vente, et qu'elle doit être constatée devant notaire par un acte authentique. Le vendeur doit fournir aussi, à ses frais, le Dossier de Diagnostic Technique comprenant toutes les expertises obligatoires (amiante, termites, plomb, gaz etc…).
Bien qu'il n'ait pas toujours bonne réputation, le viager présente, pour chacune des parties, des avantages non négligeables:

• Il permet au vendeur, qui est souvent une personne âgée, de se constituer un complément de retraite jusqu'à la fin de ses jours, complément de retraite qui sera régulièrement revalorisé et qui bénéficiera, en outre, d'une fiscalité avantageuse. De plus, si les parties choisissent un viager occupé, le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier;
• Il offre à l'acquéreur, outre l'opportunité de sécuriser son avenir, la possibilité d'acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite en particulier en achetant un viager occupé.

Avant de mettre en vente un bien en viager et ne pas avoir de déconvenue, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste afin de valider le réalisme de votre projet, tant dans ses aspects juridiques, financiers que commerciaux, sachant que la recherche d’un acheteur solvable en viager, en particulier pour un viager occupé, peut demander plusieurs mois sinon plusieurs années.
Pour information, on estime que 7 à 10 000 viagers sont vendus par an en France, ce qui représente en moyenne :

• Un viager vendu pour environ 100 ventes normales et,
• Un viager vendu par an et par notaire (il ya environ 8 500 notaires en France)

La vente en viager est un contrat aléatoire

Définition de l'aléa

L'élément distinctif d'une vente en viager est son caractère aléatoire. Lorsqu'il achète, l'acquéreur ne peut pas savoir pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque celle-ci doit être versée jusqu'au décès du vendeur: la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l'aléa.
L'existence de cet aléa est un élément essentiel de la vente en viager: s'il n'y a pas d'aléa, le contrat est sans objet et la vente pourra être annulée.
Le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur, d'autant plus intéressant pour l'acheteur que le vendeur vient à décéder rapidement. À l'inverse, le viager peut se révéler une lourde charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà de ce que l'acquéreur pouvait normalement imaginer. C'est en cela que le viager est un contrat aléatoire, car il présente à la fois une chance de gain et un risque de perte.

Le décès dans les 20 jours

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers (ou toute autre personne qui y aurait intérêt) peuvent obtenir l'annulation de cette vente, au motif qu'il n'y avait pas d'aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies (Code civil, Art. 1975):

• Le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l'acte de vente;

• Il doit être décédé d'une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n'y a donc pas d'annulation possible de la vente si le crédirentier décède d'un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.

La vente peut également être annulée si le décès du crédirentier, par maladie, survient plus de 20 jours après la signature du contrat, à condition alors qu'il soit prouvé que l'acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c'est, en plus de l'absence d'aléa, la mauvaise foi de l'acheteur qui est sanctionnée par la cour de cassation.

Crédirentier et débirentier

La vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur: le vendeur est appelé le « crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère, alors que l'acheteur, débiteur de la rente, est appelé le « débirentier ». Quant aux sommes correspondant au paiement de la rente, elles sont appelées « arrérages » et considérées, en droit, comme une dette alimentaire.

Viager libre ou occupé

Lorsqu'ils concluent une vente en viager, le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'un viager libre ou d’un viager occupé.

Viager libre

Dans cette hypothèse, l'acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bien: il peut l'occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d'entretien. Il paiera tous les impôts dus au titre de propriétaire.

Viager occupé

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu'à son décès.
Il existe deux variantes du viager « occupé » selon que le vendeur ne conserve qu'un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble ou qu'il s'en réserve l'usufruit:

• Si le vendeur conserve l'usufruit, il conserve la disposition du logement, non seulement pour l'habiter, lui ou sa famille, mais également pour le louer. Dans ce cas, il vend la nue-propriété.
• Si le vendeur conserve un simple droit d'usage et droit d'habitation, il peut continuer d'occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille. Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631) ;

Dans le cas d'un viager occupé, la question se pose évidemment de savoir qui, du débirentier ou du crédirentier, doit supporter le coût des travaux éventuels sur le logement ou l'immeuble, des réparations, etc... La répartition est en principe la suivante, sachant que les parties peuvent, dans le contrat de vente, prévoir d'autres modalités:

• Si le crédirentier a conservé un droit d'usufruit, il doit en principe assumer les réparations d'entretien courant, le débirentier conservant la charge des grosses réparations: travaux sur les murs porteurs, toitures... (Code civil, Art. 605 et 606);
• Si le crédirentier a conservé un simple droit d'usage et d'habitation, c'est aux deux parties qu'il revient de fixer les charges incombant à chacune d'elles.

Qu'il y ait réserve d'usufruit ou droit d'usage, le plus simple est peut-être, de s'en remettre à la définition des charges et réparations locatives applicables à la location d'un logement.
Si le viager est occupé, les impôts locaux sont en principe répartis de la façon suivante:

• La taxe d'habitation est prise en charge par le crédirentier qui continue d'occuper le logement;
• La taxe foncière est à la charge du débirentier qui est propriétaire du logement mais avec récupération de la taxe d’ordure ménagère auprès du crédirentier.

En cas de viager occupé avec droit d’usage et d’habitation et de libération définitive du logement par le crédirentier avant son décès, il est fortement conseillé de prévoir une récompense qui se traduit par une augmentation de la rente viagère au moment de la remise des clés.
En pratique, pour éviter le risque d’une location malvenue au moment du décès du vendeur et les difficultés qui pourraient survenir pour faire libérer le local, le viager avec réserve de droit d'usage et d'habitation est plus répandu que le viager avec réserve d'usufruit (vente de la nue-propriété).

Comment est payé le prix ?

La fixation du prix

Pour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d'abord, comme dans toute vente, le prix de vente du logement.
Ce prix de vente est :

• Pour un viager libre, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre comme dans le cas d’une vente normale avec remise des clés à la signature de l’acte notarié.
• Pour un viager occupé, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre est diminuée d’un pourcentage correspondant  à l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir continuer d’occuper son logement sa vie durant.

Cette moins value sur le prix de vente du viager occupé, peut atteindre 50 à 60 % de la valeur libre du logement en fonction de l’âge du vendeur. Cette moins value et/ou son montant, parfaitement compréhensible du point de vue économique, est souvent occultée tant par les vendeurs que par certains conseils. 
C'est sur ce prix de vente que seront calculés les droits de mutation et les frais de notaire.

Les modalités de paiement du prix

 Qu'est-ce que le bouquet ?

Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s'appelle le « bouquet » :

• Plus le bouquet est important, et moins le montant de la rente sera élevé.

Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu'un montant de 30 000 euros est immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c'est-à-dire 70 000 euros, est converti en une rente viagère qui variera en fonction de l’âge du vendeur.

Comment est calculée la rente ?

« La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer » (Code civil, Art. 1976)  mais le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants:

• La valeur marchande ou vénale du logement libre ou occupé selon le cas;
• L'existence ou non d'un droit d'usage et d'habitation ou d'une réserve d'usufruit conservé par le vendeur.
• L'existence ou non d'un bouquet et, s'il existe, son montant;
• Le sexe et l'âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l'aide de tables de mortalité que les spécialistes ont à leur disposition;

On le voit, le calcul d'une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois: que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s'engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d'avoir pris conseil auprès d'un professionnel qualifié.

La rente est-elle imposable ?

La rente viagère bénéficie d'une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l'administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d'intérêt qui, seule, est soumise à l'impôt. Cette partie imposable est fonction de l'âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c'est-à-dire, en général, au moment de la vente. Elle est fixée à 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans; 50 % de 50 à 59 ans inclus; 40 % de 60 à 69 ans inclus; 30 % au-delà de 70 ans. On le voit, la rente est d'autant moins imposée que le vendeur est âgé au moment de la vente. Ainsi, par exemple, une personne de 71 ans qui vend son appartement en viager et qui perçoit une rente annuelle de 10 000 euros ne devra ajouter à son revenu imposable, au titre de cette rente, que 3 000 euros (soit 30 % de 10 000 euros).

La rente est-elle indexée ?

Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d'achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente: on est alors en présence d'une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances: il s'agit alors d'une indexation légale.

Indexation conventionnelle

La plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l'évolution de l’indice des prix à la consommation, série France entière, hors tabac. Cet indice est publié chaque mois par l'INSEE. La rente est généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.
Les parties peuvent choisir un autre indice que l'indice des prix à la consommation comme, par exemple, l'indice du coût de la construction ou l’I.R.L. l’indice de révision des loyers d’habitation. L'intérêt du premier est qu'il reflète assez fidèlement l'évolution du coût de la vie.

Indexation légale

À défaut d'indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantes:

• Il ne doit pas prévoir l'indexation de la rente;
• La rente doit être exprimée en somme d'argent;
• La rente doit être servie en contrepartie d'un bien mobilier ou immobilier;
• Elle doit être constituée entre particuliers.

Si ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de finances.

La rente est-elle réversible ?

Lorsque les vendeurs sont mariés, il est très fréquent que la rente soit réversible en totalité au profit du conjoint survivant. Cela signifie tout simplement, qu'au décès du premier des époux, le survivant continuera de percevoir la rente, dans son intégralité, jusqu'à son propre décès. Pour que cette réversion soit possible, elle doit figurer dans l'acte de vente.
A défaut de stipulation contraire, la réversion entre époux est présumée avoir été consentie à titre gratuit et a le caractère d’une libéralité.

Comment s'effectuent les versements ?

Lorsque le contrat ne comporte pas de dispositions particulières quant au paiement de la rente, celle-ci est réputée payable à terme échu, c'est-à-dire à la fin de chaque terme (année, semestre, trimestre ou mois), et quérable, c'est-à-dire payable au domicile du débirentier.
Cependant, la plupart des contrats de rente viagère prévoient que la rente est payable mensuellement, d'avance et portable, c'est-à-dire payable au domicile du crédirentier par virement ou prélèvement.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la rente ?

Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d'immeuble et notamment du privilège du vendeur, hypothèque de 1er rang qui lui permet d'obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l'acquéreur.
Il est également conseillé d'introduire dans le contrat de vente viagère une clause résolutoire de la vente qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de défaillance du débirentier. Cette clause qui peut (doit) être dérogatoire à l’article 1978 du Code civil, prévoit généralement que la totalité du bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au crédirentier ainsi que les travaux et les améliorations apportés par le débirentier défaillant. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour le débirentier qui ne peut plus payer la rente, puisqu'il risque de tout perdre: le logement qu'il avait acheté, le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la rente.
Tout manquement  du débirentier, à ses obligations de paiement, est sanctionné sans réserve par la cour de cassation et ce, sans tenir compte des raisons éventuellement invoquées (chômage, divorce etc…). La jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière. Une rédaction pertinente de ces garanties est essentielle et déterminante pour sécuriser la perception de la rente par le crédirentier.    

Comment prend fin le viager ?

Le viager prend fin par le décès du vendeur-crédirentier: l'obligation faite au débirentier de verser la rente cesse avec ce décès (sauf hypothèse déjà évoquée de rente réversible). En outre, si la vente porte sur un viager occupé, le débirentier retrouve l'entière disposition du logement, notamment pour l'occuper personnellement ou le donner en location.
Le contrat de vente viagère peut également contenir une clause de rachat de la rente, permettant au débirentier, par le versement d'un capital, de s'affranchir pour l'avenir du paiement de la rente. Cette possibilité peut être intéressante, notamment lorsque le vendeur vit plus longtemps que prévu. Mais si le contrat ne comporte pas de clause de rachat, le débirentier ne peut pas racheter le capital et doit donc verser la rente jusqu'au décès du crédirentier (Code civil, Art. 1979).
Que ce passe-t-il si le débirentier décède avant le crédirentier ? Le décès du débirentier ne met pas fin au viager ; dans ce cas, les héritiers du débirentier sont en effet tenus de continuer le versement de cette rente, sans quoi le crédirentier peut demander l'annulation de la vente et le retour du logement dans son patrimoine.

Qu’est que le viager occupé sans rente ? 

C’est aussi a vente au comptant avec occupation viagère. C'est-à-dire la vente d’un bien immobilier avec une occupation viagère par le vendeur (droit d’usage et d’habitation) sans perception d’une rente. Dans ce cas le bouquet a la même valeur que le prix de vente du bien.

Conclusion

La vente ou l’achat d’un bien immobilier en viager est une affaire de spécialiste ou d’expert dans ce domaine car le viager demande une grande technicité :

          -> Juridique,
          -> Economique
          -> Financière, ainsi
          -> Qu’une pratique et expérience commerciale

Et ce, afin de réaliser le viager prévu (vendre ou acheter effectivement un viager occupé ou libre) et non de rêver sur un viager hypothétique avec des chiffres irréalistes et irréalisables.

En fait, personne ne détient la vérité pour évaluer un droit viager réaliste et seul un spécialiste du viager pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts.

Quant à moi, après avoir obtenue une licence en droit en 1972 et avoir été l’élève de Monsieur Henri XENARD et de son Centre d’Etude du Viager (C.E.V.) grand humaniste et référence dans le milieu notarial pendant les trente glorieuses, j’ai vendu personnellement des centaines de viagers depuis 1977 et j’ai formé des dizaines d’agents immobiliers dont vous trouverez, ci-dessous, la liste de référence non exhaustive :

Plusieurs dizaines d’agences FNAIM depuis 1986, VIAGER PREVOYANCE (Paris), la MAISON DU VIAGER (Bordeaux), L’UNION FONCIERE (Nice), le Cabinet JOMEL (une dizaine d’agences dans le Var), le Cabinet BURTIN (Orléans), Suzanne PELISSIER (Grenoble), le Cabinet BRACKE (3 agences, Banlieue Ouest Paris), le Groupe ABITHEA (17 Agences Banlieue Est de Paris), La Franchise CIMM originaire de Grenoble (150 franchisés), le Cabinet THIEBLEMONT (banlieue d’Orléans), Le Cabinet FAUCILLE (Beauvais), le Cabinet URBANIA de Montpellier, le Cabinet LE CARRE D’OR (LYON), le Cabinet FIRST (ANNECY), l’Agence EVASION IMMOBILIER (Sallanches, Saint Gervais), l’Agence Jacques HAZEMANN à METZ, le personnel du Cabinet F.CRUZ (Rue La Boétie PARIS) MS Immobilier, agent immobilier à GAP (05) et des dizaines d’agences individuelles formées tant directement que comme sous-traitant de la FNAIM et de la société MULTISCORE  

De plus, depuis 1981, je propose aux vendeurs d’un bien immobilier, soit trop jeunes, soit n’ayant pas besoin de la totalité du prix de vente, une formule de crédit-vendeur limitant, pour l’acheteur, le risque de payer trop longtemps la rente viagère : Cette formule s’appelle le VIAFIX®                                                                     

Dominique CHARRIER
Portable : 06.62.55.93.20
Tél/Fax : 05.56.20.65.74
E.mail : dominique-charrier@wanadoo.fr
www.france-viager.com
www.immobilier-formation.com